ITE en Madrid: Informe de Evaluación del Edificio
Te ayudamos a entender el informe y, sobre todo, a ejecutar las obras necesarias para que el edificio quede en regla.
¿Qué es la ITE / IEE?
La ITE (Inspección Técnica de Edificios), hoy integrada en el IEE (Informe de Evaluación del Edificio), es obligatoria en Madrid para los edificios a partir de cierta antigüedad.
Es una revisión del estado de conservación del edificio (estructura, fachadas, cubiertas, instalaciones) que evalúa su seguridad, su accesibilidad y su eficiencia energética. Si el informe es desfavorable, la comunidad está obligada a realizar las obras de subsanación en el plazo indicado.
¿Qué edificios están obligados y cada cuánto?
La obligación llega por la edad del edificio. En Madrid capital, un inmueble entra en el censo de la ITE al cumplir cincuenta años, y a partir de ahí la revisión se repite de forma periódica. Cada municipio de la Comunidad tiene su propia ordenanza, así que el año exacto y el calendario dependen de dónde esté el edificio.
Quien tiene que encargarla es la comunidad de propietarios, no el ayuntamiento. Es un error frecuente esperar a que llegue una carta: cuando llega, el plazo ya está corriendo. La comunidad contrata a un técnico competente —arquitecto o arquitecto técnico—, que inspecciona el edificio, redacta el informe y lo presenta ante el ayuntamiento.
- La encarga la comunidad, y es un gasto común.
- La firma un técnico competente, no la empresa que luego hace la obra.
- Se presenta en el ayuntamiento, que abre expediente.
- Se repite periódicamente: pasarla una vez no cierra el asunto.
Qué mira el técnico cuando sube al edificio
La ITE no es un trámite de papel. El técnico recorre el edificio y evalúa tres cosas: su estado de conservación, si es accesible y cómo se comporta energéticamente. Lo que más deficiencias genera, con diferencia, es lo primero.
- Estructura. Forjados, pilares, vigas y, muy especialmente, los vuelos: balcones, cornisas y voladizos.
- Fachadas. Grietas y fisuras, revestimiento suelto, plaqueta con riesgo de desprendimiento, juntas abiertas y elementos salientes mal anclados.
- Cubiertas. Impermeabilización, sumideros, encuentros con petos y chimeneas, y todo lo que termine en filtración.
- Instalaciones comunes. Bajantes y ascendentes, red de saneamiento y el estado de lo que discurre por zonas comunes.
- Accesibilidad. Si el edificio tiene barreras y si son razonablemente eliminables.
El informe no valora si el edificio es bonito: valora si es seguro. Por eso una fachada con buen aspecto puede salir desfavorable si el revestimiento suena a hueco al golpearlo.
¿Tu ITE ha salido desfavorable?
Es el momento en el que entra Proyecton. Nos encargamos de las obras que exige el informe: rehabilitación de fachadas, reparación de cubiertas, bajantes y mejora de la eficiencia energética, con un control directo de toda la obra.
- Analizamos el informe y priorizamos las actuaciones.
- Presupuesto claro y sin sorpresas.
- Ejecución con equipo propio y mínima subcontratación.
- Tramitación de licencias y subvenciones incluida.
Las deficiencias que más veces vemos en Madrid
Trabajamos sobre todo en el parque construido entre los años sesenta y ochenta, que es el grueso de lo que está pasando la inspección ahora. Los informes se parecen mucho entre sí, y estas cuatro cosas aparecen una y otra vez.
- Desprendimientos en fachada. Plaqueta y aplacados que han perdido adherencia. Es la deficiencia que antes obliga a actuar, porque hay riesgo para quien pasa por la acera.
- Cornisas y petos degradados. El agua entra por arriba, oxida la armadura y el hormigón acaba reventando. Se ve desde la calle en forma de manchas y coqueras.
- Impermeabilización agotada. Cubiertas de treinta o cuarenta años cuya lámina ya ha cumplido, con filtraciones que aparecen en el último piso.
- Bajantes en mal estado. Fugas dentro de patinillos y humedades en viviendas. Cuando hay fibrocemento, la retirada exige empresa inscrita en el registro correspondiente.
Buena parte de esto se resuelve por acceso con cuerda, sin montar andamio y sin ocupar la acera durante meses.
Por dónde se empieza cuando la lista es larga
Un informe desfavorable rara vez trae una sola deficiencia: trae ocho, y la comunidad tiene que decidir en qué orden abordarlas. Ahí es donde más tiempo se pierde, y donde solemos entrar antes incluso de que haya obra.
- Primero, lo que puede caerse. Si hay riesgo para terceros va delante de todo, y a veces exige una medida provisional inmediata mientras se prepara la obra.
- Después, lo que sigue empeorando. Una filtración activa destruye más edificio cada invierno que pasa; aplazarla sale caro.
- Luego, lo agrupable. Si hay que montar medios de acceso para la fachada, conviene resolver en la misma intervención todo lo que esté a esa altura.
- Al final, lo mejorable. Accesibilidad y mejora energética, que además suelen ser las partidas con más ayudas disponibles.
Agrupar bien las partidas es lo que más rebaja la factura de una ITE, porque los medios de acceso se pagan una vez en lugar de tres.
Subvenciones para las obras de la ITE
Muchas de las obras derivadas de una ITE desfavorable pueden acogerse a ayudas a la rehabilitación. Te ayudamos a tramitarlas para reducir el coste a tu comunidad. Más sobre subvenciones →
Preguntas que nos hacen siempre
¿Qué pasa si la ITE sale desfavorable?
No es una multa: es una obligación de subsanar con un plazo, y un expediente municipal que queda abierto hasta que se acredita que las obras se han hecho. Mientras no se cierre, el edificio sigue constando como pendiente.
¿Puede la comunidad negarse a hacer las obras?
Las obras de conservación obligatorias no requieren unanimidad: son un deber del edificio, no una mejora que se vote. Un vecino en contra no bloquea la ejecución, aunque conviene que el acuerdo quede bien recogido en acta.
¿Podéis hacer vosotros la inspección?
No, y a propósito. La ITE la firma un técnico independiente. Nosotros entramos después, para ejecutar las obras que el informe exige. Que quien inspecciona y quien repara sean el mismo es justo lo que no debe ocurrir.
¿Hay que montar andamio para reparar la fachada?
En muchos casos no. Buena parte de las deficiencias de fachada se resuelven con acceso por cuerda, que evita el coste del andamio, la ocupación de vía pública y que el edificio quede rodeado de estructura durante meses.
¿Y si el informe se presentó hace años y no se hizo nada?
El expediente sigue vivo. Cuanto más tiempo pasa, peor es la posición de la comunidad ante el ayuntamiento y más probable es que llegue un requerimiento con plazo corto. Regularizarlo antes de que llegue siempre sale mejor.
¿De qué depende el coste de arreglar una ITE desfavorable?
Del informe, por completo. No es lo mismo sellar juntas que rehacer una cornisa o renovar la impermeabilización de toda la cubierta. Mandan la superficie a intervenir, el estado real del soporte, los medios de acceso que haga falta montar y cuántas partidas se pueden agrupar en una sola obra. Lo vemos en visita y sobre el informe.
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